様々な不動産登記

住宅ローンを完済すると、金融機関から担保の抹消書類を渡されると思います。
住宅ローンの完済で担保は実体的には消滅しますが、登記簿上は残ったままなので、登記簿上からも消す手続きが必要になります。

実体的に消滅しているなら、わざわざ消す意味があるの？

そう思われる方はいるでしょう。
確かに、今すぐ登記簿上から消さなくても弊害はありません。ただ、登記簿上に担保権の表示が残ったままだと不動産を処分することができないので、いずれは消す必要があります。
担保の抹消書類の中には有効期限があるものもありますし、紛失してしまうおそれもありますので、すぐに登記簿から消さなくてもいいからと長く放置してしまうと、余計な費用と手間がかかってしまうことがあります。

いずれは消す手続きが必要になるのだから、住宅ローン完済後はできるだけ早く登記簿上からも担保の表示を消すことをお勧めします。

離婚の際には、子の親権や養育料、慰謝料、年金分割などの取り決めのほか、住宅はどちらの名義とするかという取り決めもすると思います。

• 夫名義だが、離婚後は妻名義にしたい。
• 夫婦共有名義だが、離婚後は夫の単独名義にしたい。

こういったことはよくありますが、住宅ローンがまだ残っており、金融機関の担保がついているときには注意が必要です。
なぜなら、住宅ローンを組んだときの契約書には、大概、住宅の名義を変える際には金融機関の承諾を要するという内容の約定が設けられており、金融機関の同意なしに名義を変えてしまうと住宅ローンの一括返済を求められてしまうからです。

では、金融機関の同意を得ればいいじゃないかと思うでしょうが、多くの金融機関は簡単には首を縦に振ってくれません。
新しく名義人になる者に充分な返済能力があることが前提で、住宅ローンの債務者を新しい名義人に変更することが条件になるはずです。

そうすると、住宅ローンがまだ残っている場合の名義変更は難しいと思われるでしょうが、諦めるのはまだ早いです。
融資の基準や条件は金融機関によって違うので、別の金融機関からの借換えで名義変更できる場合もありますし、親族の支援で解決の糸口が見つかるという場合もあります（この場合、贈与税の問題が発生する場合があります）。

登記手続きに関連して、私どもはこういった相談も応じておりますので、お困りの場合にはぜひお声がけください。

知り合いから不動産を購入する場合など、不動産仲介業者を介さない不動産取引もありますので、その際の注意点についても、お話させていただきます。

不動産仲介業者が間に入っての不動産取引の場合、買主は、取引の対象不動産の権利状況や法令上の制限の有無などの説明を不動産仲介業者から受けることができます（これを重要事項説明と言い、不動産仲介業者の義務です）。

しかし、個人間の売買の場合、売主にそういった説明を行う義務はありませんし、売主自身、そもそも法令上の制限がある土地であるといったことを知らないかもしれません。
住宅を建てるつもりで買った土地が、実は住宅の建築に制限のある土地だったということも、個人間売買においては充分考えられることです。

もしも、個人間で不動産を取引する場合、ぜひ一度ご相談ください。